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Les Assurances constructions : la dommage ouvrage, et la responsabilité décennale

Quels sont les différents contrats ?

Les 3 principaux contrats sont :

  • le CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle,
  • le contrat de maîtrise d'œuvre (ou contrat d'entreprise),
  • le contrat d'architecte Nous disposons pour nos adhérents d'une fiche technique détaillée sur ces différents contrats.

Comment choisir son contrat ?


Le CCMI est le seul contrat qui offre une réelle protection juridique. Malheureusement d'un point de vue technique, il n'offre aucune protection (pas d'obligation de descriptif précis). C'est au consommateur d'avoir des certitudes sur la qualité des prestations techniques des constructeurs. Les compagnies d'assurance peuvent vous aider sur ce point et recommande dans un premier temps un devis technique très détaillé avec un chiffrage précis de chaque référence citée au devis. De plus, le CCMI oblige le professionnel (constructeur) à être couvert par un garant (société d'assurance).

Qu'est ce que le CCMI ?


Le CCMI est un contrat avec un cadre réglementaire juridique précis (arrêté du 28/11/1991), avec obligation d'avoir pour le consommateur un seul interlocuteur (constructeur) qui lui-même signe avec les sous-traitants (le constructeur est donc libre d'imposer ces artisans). C'est un marché forfaitaire à prix fixe qui protège le consommateur des plus-values non demandées par celui-ci.
(exemple: ajout d'un rang de parpaings non prévu au contrat). Le délai de réalisation de la construction est convenu dans le contrat avec pénalités en cas de retard (en général 1/3000 ème du prix convenu par jour de retard). De plus, le CCMI stipule qu'il doit y avoir un calendrier des paiements réglementé et des conditions suspensives prévues (acquisition du terrain, obtention du permis de construire, obtention des prêts, obtention de l'assurance dommage/ouvrage, obtention de la garantie de livraison fournie par le garant).
Enfin, il offre une période de rétractation de 7 jours à partir de la réception du contrat par courrier avec AR où il est alors important de bien signer 3 documents : le contrat, les plans et la notice descriptive.

Le CCMI est-il obligatoire ?


Non, mais il est vivement recommandé de le souscrire .

Faut-il prendre l'assurance Dommage Ouvrage ?


Quel que soit le type de contrat, il existe depuis 1978 l'assurance Dommage Ouvrage qui a pour objet d'assurer un financement rapide des désordres relevant de la garantie décennale. L'assurance Dommage Ouvrage est obligatoire avec le CCMI. Elle doit être souscrite par le consommateur avant le début des travaux. On considère qu'il est très important de souscrire cette assurance. Sans assurance dommage ouvrage, en cas de revente de la maison au cours des 10 premières années, la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas de désordre.

Faut-il prendre une assurance juridique ?


Le conseil est de prendre une assurance d'assistance juridique pendant la construction de votre maison. En effet l'assurance Dommage Ouvrage ne couvre que les défauts de structure, c'est à dire les défauts très importants. L'assurance d'assistance juridique pourra être utile pour les autres défauts. Lors de la souscription, il est nécessaire de bien vérifier l'absence de clause excluant la construction de maison ainsi que les délais d'application de cette assurance.

Quelles sont les différentes garanties ?


Il existe 4 garanties :

Avant la remise des clés :


Garantie de bonne livraison : c'est le garant (voir FAQ CCMI) qui finit la maison en cas de défaillance du constructeur (faillite par exemple).


Après la remise des clés : · Garantie de parfait achèvement (1 an) : c'est le constructeur qui doit intervenir pendant la première année afin de réparer tous les désordres. La garantie de parfait achèvement est valable 2 ans car nous sommes affiliés à Maison de Confiance · Garantie biennale (2 ans) : elle couvre tous les équipements qui se désolidarisent de la maison (baies coulissantes, radiateurs, etc.). · Garantie décennale (10 ans) : elle couvre tout ce qui met en cause la solidité de la construction ou qui rend impropre à son utilisation.


Bon fonctionnement (garantie de) :


D'une durée minimale de deux ans à compter de la réception des travaux, avec ou sans réserves, elle s'applique aux éléments d'équipement autres que ceux faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. En pratique, ces éléments d'équipement sont dits dissociables dès lors que leur dépose n'entraîne aucune détérioration du support par exemple une moquette tendue sur thibaude est un élément d'équipement dissociable. En revanche, une peinture qui participerait à l'étanchéité d'un bâtiment est un élément indissociable.

Parfait achèvement (garantie de) :


La garantie de parfait achèvement, d'une durée d'un an à compter de la réception des travaux, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de ladite réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement. Seul l'entrepreneur répond de la garantie de parfait achèvement, à l'exclusion des autres constructeurs.
En cas de défaillance de l'entrepreneur après mise en demeure ou non respect des délais convenus, les travaux de réparation peuvent être exécutés à ses frais et risques par le maître d'ouvrage. La non intervention de l'entrepreneur a pour conséquence de permettre au maître d'ouvrage d'actionner la police dommages-ouvrage

Responsabilité civile professionnelle (assurance de ) :


Assurance couvrant les conséquences des fautes réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle. Cette assurance n'est pas obligatoire, mais recommandée.

Tous risques chantier :


Cette garantie mise en jeu en cas de défaillance du vendeur est donnée par un organisme financier qui s'engage à verser les sommes nécessaires à la réalisation des travaux jusqu'à ce que l'achèvement puisse être constaté. Cette garantie prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Ce système est le plus protecteur pour vous.

Le paiement du prix :


Vos versements ne doivent pas dépasser:

  • 35% du prix total à l'achèvement des fondations,
  • 70% à la mise hors d'eau,
  • 95% à l'achèvement des travaux.
  • Le solde est versé à la livraison sauf si vous faites des réserves.
  • Le solde est versé à la livraison sauf si vous faites des réserves.

La responsabilité décennale :


En cas de dommage d'ordre décennal, le ou les constructeurs sont responsables de plein droit. L'acquéreur de l'ouvrage est dispensé de prouver la faute du ou des constructeurs. Cette présomption de responsabilité pour le constructeur s'exerce pendant dix ans, d'ou le nom de responsabilité décennale.

Cette responsabilité décennale couvre tous les dommages graves relevant de la fonction "construction" des ouvrages de bâtiment et de génie civil qui: - compromettent la solidité de l'ouvrage et affectent les éléments de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert - ou le rendent impropre à sa destination, lorsque le dommage affecte l'ouvrage dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements.

Le constructeur n'est cependant pas responsable, et peut s'exonérer de sa responsabilité dans trois conditions:

* La force majeure et le cas fortuit: - en cas d'évènement imprévisible, irrésistible et extérieur (ouragan, crue de fleuve, glissement de terrain...)

* Le fait d'un tiers: - le constructeur est responsable de ses sous-traitant, mais pourra engager un recours contre ces derniers si leur responsabilité est avérée;

· La faute de la victime: - dans le cas où le maître d'ouvrage (vous) s'immisce notoirement dans la conception ou la réalisation de l'ouvrage et qu'il est réputé compétent. Le constructeur pourra prouver que le vice de construction provient d'une cause extérieure.

L'assurance dommages à l'ouvrage est obligatoire depuis 1979 pour le maître d'ouvrage, celui qui fait construire ou celui qui fait exécuter des travaux sur un bâtiment existant.

Garantie de l'assurance dommages :


Elle garantit pendant 10 ans les dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier) et qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné. L'obligation de parfait achèvement rend l'entrepreneur responsable des dommages qui se produisent pendant l'année qui suit la réception des travaux. L'assurance dommages joue donc à compter de la deuxième année. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations: * avant la réception des travaux, si le contrat avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations (après mise en demeure infructueuse), * pendant l'année qui suit la réception, si l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations après la mise en demeure. Elle ne garantit pas les risques: * d'incendie ou de dommages en cours de chantier, * d'abandon de chantier, * de non achèvement de chantier. Elle doit être souscrite avant le début des travaux.

Les différentes phases d'une construction :


A-
La phase avant travaux: Avant d'entreprendre des travaux, il y a un certain nombre de démarches et d'études à faire: - démarches administratives: permis de construire, autorisation de l'urbanisme, consultation du cadastre. - démarches financières: obtention du (des) prêt(s) - démarches études techniques qui sont du ressort: - des géomètres qui implantent le bâtiment - des géologues qui font l'étude du sous-sol - des ingénieurs conseils qui assurent des études spécialisées - des bureaux d'études techniques (BET)

B- La déclaration d'ouverture de chantier (DROC) C'est le deuxième volet du permis de construire: il faut l'envoyer à la mairie. A cette date, les travaux commencent à être exécutés

C- La phase pendant les travaux: Cette phase se divise en différentes étapes: - les fouilles, les fondations, le gros oeuvre, la mise hors d'eau, le second oeuvre, les finitions, la voiries et les réseaux divers (VRD).

Le financement est progressif pour la plupart des chantiers. A périodes régulières (en général, mensuelles) il est procédé à des situations: chaque exécutant remet une facture. le maître d’œuvre (l'architecte par exemple) est chargé de les vérifier, puis de les présenter au maître d'ouvrage (vous) pour paiement.

Les garanties de ce contrat qui couvre l'ensemble du chantier, c'est à dire le bâtiment en cours de construction, comprennent notamment l'incendie, les explosions et le vol. Sont garanties les personnes mentionnées par le contrat, l'assureur Tous risques chantier disposant d'un recours à l'égard de l'entreprise responsable.
Il y a normalement exclusivité dans le temps entre la police T.R.C. (qui s'applique pendant la durée du chantier) et les polices décennales, qui démarrent normalement à la réception de travaux, soit à la fin du chantier. Toutefois, la T.R.C. peut porter sur des dommages après réception lorsque est prévu une garantie de maintenance.

La garantie extrinsèque : (Prix et délais convenu)

 


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